부동산 매매계약을 맺은 뒤 마음이 바뀌었다면 계약금만 포기하거나 두 배로 돌려주면 언제든 해제할 수 있을까요? 원칙적으로는 그렇지 않습니다. 계약서의 특약과 계약 이행이 시작됐는지부터 확인해야 합니다.
계약금 해제는 이행 착수 전까지
민법상 계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다. 이 경우 당사자 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인은 단순히 배액을 돌려주겠다고 알리는 데 그치지 않고 실제로 상환하거나 제공해야 합니다. 계약금 일부만 지급됐다면 원칙적으로 실제 받은 금액을 기준으로 합니다.
특약과 이행 여부를 함께 확인
잔금 지급이나 목적물 인도처럼 계약의 본격적인 이행에 들어간 뒤에는 해약금에 따른 임의 해제가 제한될 수 있습니다. 다만 어떤 행위가 이행 착수인지는 계약 내용과 구체적인 사정에 따라 달라집니다. 계약서에 해제 시기·방법이나 위약금에 관한 특약이 있다면 그 문구도 중요합니다. 계약금이 손해배상액의 예정 또는 위약금으로 정해졌는지는 해약금 해제와 별도로 살펴야 합니다. 해제 의사를 표시하기 전에는 계약서, 지급 내역, 상대방의 이행 상황을 확인하고 합의 해제가 가능한지도 검토하세요.
자주 묻는 질문
매수인이 중도금을 지급했다면 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
중도금 지급은 통상 이행 착수로 볼 수 있어 해약금에 따른 해제가 어려울 수 있습니다. 다만 계약 내용과 실제 진행 경과를 함께 확인해야 합니다.
계약서에 계약금은 위약금이라고 적혀 있으면 배액을 돌려줘야 하나요?
그 문구만으로 해약금 해제의 조건이 달라지는 것은 아닙니다. 위약금 약정의 내용과 계약 해제 사유를 구분해 해석해야 하므로 특약 전체를 살펴보는 것이 필요합니다.